Chaque année, le 1er novembre marque le début de la trêve hivernale. Jusqu'au 31 mars, aucune expulsion locative ne peut en principe être exécutée. Pour un propriétaire confronté à des loyers impayés, cette période est souvent vécue comme une impasse : faut-il attendre le printemps pour agir ? La réponse est non. La trêve suspend l'exécution des expulsions, mais pas la procédure. Bien utilisée, la période hivernale permet au contraire de préparer une issue rapide dès le mois d'avril.
Ce que la trêve interdit
Le Code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année, jusqu'au 31 mars de l'année suivante. Concrètement, même si le propriétaire dispose d'un jugement d'expulsion, le commissaire de justice ne peut pas faire procéder à l'expulsion pendant cette période, et le concours de la force publique ne sera pas accordé. Les fournisseurs ne peuvent pas non plus, pendant cette période, interrompre la fourniture d'électricité, de chaleur ou de gaz dans la résidence principale pour non-paiement des factures, même si des réductions de puissance restent possibles pour l'électricité, selon les règles applicables.
Les exceptions
La trêve ne s'applique pas dans certains cas. C'est le cas lorsque le relogement des personnes concernées est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. C'est aussi le cas lorsque l'expulsion vise des personnes entrées dans le domicile d'autrui par voie de fait : depuis la loi du 27 juillet 2023, les squatteurs ne bénéficient plus de la trêve hivernale, que le logement soit ou non le domicile du propriétaire.
Ce que le propriétaire peut faire pendant l'hiver
La trêve n'empêche aucune des étapes qui précèdent l'expulsion. Le propriétaire peut :
- relancer le locataire et proposer un échéancier écrit ;
- faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui laisse au locataire six semaines pour régler sa dette ;
- faire signifier ce commandement à la caution dans les quinze jours ;
- saisir la commission de prévention des expulsions lorsque c'est requis ;
- assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection et obtenir un jugement ;
- faire signifier le jugement, puis le commandement de quitter les lieux, qui fait courir le délai de deux mois avant toute expulsion.
Ces étapes prennent du temps. Un propriétaire qui lance la procédure en novembre peut obtenir un jugement pendant l'hiver et être en mesure de demander le concours de la force publique dès la fin de la trêve. Celui qui attend le printemps pour commencer repousse l'issue de plusieurs mois, souvent jusqu'à l'hiver suivant.
Le recouvrement des sommes continue
La trêve concerne l'expulsion, pas la dette. Le locataire reste tenu de payer son loyer pendant l'hiver. Le propriétaire peut actionner la caution, déclarer le sinistre à son assureur loyers impayés ou à la garantie Visale, et, s'il dispose d'un titre exécutoire, engager des mesures d'exécution sur les biens du locataire, comme une saisie sur salaire ou sur compte bancaire, dans les conditions prévues par la loi.
Ce qu'il ne faut jamais faire
Aucun propriétaire ne peut se faire justice lui-même. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, retirer les affaires du locataire ou l'empêcher d'entrer est interdit en toute saison, et constitue un délit. La loi de 2023 a d'ailleurs renforcé les sanctions dans ce domaine. Une telle initiative, en plus des poursuites pénales, ruine la procédure engagée contre le locataire.
Préparer la sortie de la trêve
Pour un dossier en cours, les mois d'hiver sont l'occasion de vérifier que tout est prêt : jugement signifié, commandement de quitter les lieux délivré, demande de concours de la force publique préparée. Le 1er avril, le commissaire de justice pourra alors agir sans délai. Pour organiser ce calendrier au plus juste, l'accompagnement d'un avocat spécialisé dans l'expulsion locative permet de ne pas perdre un mois de plus.
